Wer sein Haus verkaufen möchte, muss einen Energieausweis besitzen. Doch worum handelt es sich dabei eigentlich und wann ist er vorzulegen? Alles Wichtige zum Thema Energieausweis in Verbindung mit Hausverkauf und Besichtigung stellen wir nachfolgend genauer vor.
Was ist der Energieausweis?
Beim Energieausweis handelt es sich um ein Dokument, das den energetischen Zustand eines Hauses beschreibt. So informiert der Ausweis vor allem über den tatsächlichen Energieverbrauch einer Immobilie. Beim Haus- oder Wohnungsverkauf ist der Energieausweis seit 2014 vorgeschrieben – denn natürlich möchte jeder Interessent vor dem Kauf wissen, ob eine Immobilie energieeffizient oder im schlimmsten Fall ein Kostenfresser ist.
Sie wollen ein Haus verkaufen Basel und andere Standorte nutzen, um Käufer zu finden? Dann benötigen Sie auch einen Energieausweis! Potenzielle Käufer können mithilfe eines Energieausweises Wohnungen und Häuser besser miteinander vergleichen und sich ein Bild davon machen, wie hoch die Energiekosten künftig ungefähr ausfallen werden.
Wie unterscheiden sich Verbrauchsausweis und Bedarfsausweis?
Grundsätzlich wird zwischen zwei Arten von Energieausweisen unterschieden – dabei kommt es vor allem auf die Ermittlung der Energiekennwerte an. So gibt es sowohl den Verbrauchsausweis als auch den Bedarfsausweis.
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Verbrauchsausweis
Der Verbrauchsausweis ist wegen seines geringeren Aufwands bei der Erhebung der Informationen allgemein günstiger – dafür sind darin aber auch nicht so umfassende Daten enthalten wie in einem Bedarfsausweis. Weiterhin kann die Ausstellung eines Verbrauchsausweises nur erfolgen, wenn die Verbrauchs- und Heizkostenabrechnungen aus drei aufeinanderfolgenden Jahren vorliegen.
Dabei muss es sich nicht unbedingt um die letzten drei Jahre handeln, allerdings darf das Ende des Abrechnungszeitraums nur maximal 18 Monate in der Vergangenheit liegen. Ein Ausschlusskriterium liegt zum Beispiel vor, wenn ein Gebäude mit einer dezentralen Gasetagenheizung ausgestattet ist oder erst vor Kurzem eine umfassende Sanierung mit dem Einbau einer neuen Heizunganlage durchgeführt wurde.
Bedarfsausweis
Bei Neubauten ist grundsätzlich ein Bedarfsausweis die Regel. Öffentliche Gebäude wie Gewerbe- oder Verwaltungsgebäude, Büroimmobilien oder Einkaufszentren benötigen einen Energieausweis für Nichtwohngebäude. Dabei handelt es sich um eine andere Art von Energieausweis als für Wohngebäude, denn auch Aspekte wie die Art der Belüftung, der Beleuchtung oder auch der Klimatisierung spielen eine tragende Rolle und werden im Ausweis mit aufgeführt. Sofern in einem Gebäude sowohl Gewerberäume als auch Wohnungen vorhanden sind und es sich um eine Mischimmobilie handelt, kann es auch der Fall sein, dass zwei einzelne Energieausweise ausgestellt werden.
Wann muss ein Energieausweis vorgelegt werden?
Als Kauf- oder Mietinteressent hat man grundsätzlich das Recht, sich vor einem Erwerb Informationen über die Energieeffizienz einer Immobilie einzuholen. Makler, Vermieter oder Besitzer müssen daher einen aktuellen Energieausweis vorlegen – spätestens bei der Besichtigung der Immobilie muss der Interessent Einblick in diesen erhalten können
Wenn kein Besichtigungstermin vor Ort stattfindet, muss der Interessent dennoch einen Energieausweis oder auch eine Kopie davon erhalten – das kann auch auf digitalem Wege erfolgen. Grundsätzlich gilt: Fragt der Interessent danach, muss der Energieausweis vorgelegt werden.
Dabei unterliegen Besitzer oder Vermieter der Pflicht, dem Interessent das gesamte Dokument vorzulegen. Dies schließt auch Empfehlungen zu Sanierungsmaßnahmen mit ein, sofern diese im Ausweis enthalten sind. Auch der Energiekennwert muss darin vermerkt sein. Wer eine Immobilie erwerben möchte, muss, sobald er den Ausweis vorgelegt bekommt, ein Informationsgespräch mit einem Experten führen, sofern dies kostenfrei ist. Nach diesem kann man sich bei den örtlichen Verbraucherzentralen informieren.
Weiterhin ist es sehr wichtig, dass der Energieausweis aktuell ist. Zwar muss nach der Installation einer neuen Heizung nicht direkt ein neuer Ausweis erstellt werden – es ist aber trotzdem sinnvoll, damit die Energieeffizienz so exakt wie möglich angegeben werden kann. Noch dazu ist eine bessere Energieeffizienz durch eine neue Heizungsanlage in jedem Fall attraktiver für Käufer.
Energieausweis für den Verkauf oder Nutzerwechsel
Nahezu jedes Gebäude, das normal beheizt wird, benötigt in der heutigen Zeit einen Energieausweis. Darüber hinaus ist er zwingen erforderlich, wenn eine Wohnung oder ein Haus verkauft oder an einen neuen Mieter vermietet werden soll. Dies schreibt das Gebäudeenergiegesetz vor, welches die frühere Energieeinsparverordnung (EnEV) abgelöst hat. Der Energieausweis informiert Interessenten nicht nur über die energetischen Kennzahlen und die dadurch entstehenden Emissionen, sondern indirekt auch über laufende Kosten.
Als Eigentümer muss der Energieausweis jedoch nur bei einem Nutzerwechsel vorgelegt werden. Nutzt man sein Wohneigentum selbst oder vermietet es nicht neu, ist also keine Ausstellung des Energieausweises erforderlich. Auch Mieter, die sich bereits in einem längeren bestehenden Mietverhältnis befinden, haben keinen Anspruch darauf, den Ausweis vorgelegt zu bekommen – denn es liegt ja kein Nutzerwechsel vor.
Welche Gebäude sind von der Energieausweispflicht befreit?
Es gibt gewisse Gebäudearten, die nicht der Ausweispflicht unterliegen. Diese sind unter anderem Baudenkmäler sowie auch Gebäude mit einer kleinen Nutzfläche, die nicht mehr als 50 Quadratmeter beträgt. Darüber hinaus gibt es weitere Ausnahmen, die im Gebäudeenergiegesetz festgeschrieben sind und für die Eigentümer ebenfalls keinen Ausweis benötigen.
Besitzer von Bestands- und Neubauten müssen gewährleisten, dass sie von Architekten oder Planer einen entsprechenden Ausweis bekommen. Dasselbe gilt auch, wenn an einer Immobilie umfassende Sanierungsmaßnahmen durchgeführt werden und im Zuge dessen auch eine energetische Gesamtbilanzierung nach GEG erfolgt – wie zum Beispiel, wenn eine Sanierung einer Bestandsimmobilie zu einem KfW-Effizienzhaus durchgeführt wird. Einzelne Baumaßnahmen, wie zum Beispiel der Einbau neuer Fenster, benötigen keine umfassende Gesamtbilanzierung der Immobilie, damit KfW-Fördermittel in Anspruch genommen werden können. Auch wegen einzelner Sanierungsmaßnahmen ist man nicht dazu verpflichtet, sich einen neuen Energieausweis ausstellen zu lassen.
Kosten für die Ausstellung des Ausweises
Wichtig: Vermieter sind nicht dazu befugt, die Kosten für die Ausstellung eines Energieausweises auf den Mieter umzulegen. Bei einem Verkauf oder einer Neuvermietung einer Immobilie haben die Eigentümer von Wohnungen in einer Eigentumsgemeinschaft allerdings einen Anspruch darauf, dass sie den Ausweis noch rechtzeitig bekommen. Die Kosten müssen in diesem Fall grundsätzlich von der Eigentumsgemeinschaft übernommen werden.
Weiterhin sollte beim Thema Energieausweis für Hausverkauf bedacht werden: Auch wenn man ein Haus oder eine Wohnung als Eigentümer eigens bewohnt und daher nicht zwingend einen Energieausweis ausstellen lassen muss, lohnt es sich oft, eine neue Dämmung oder Heizung einzubauen. In jedem Fall sollte zu Beginn immer eine unabhängige Energieberatung und Analyse der aktuellen Energieeffizienz erfolgen – so lassen sich durch die richtigen Maßnahmen langfristig eine Menge Kosten sparen.
Müssen in einem Wohnungsinserat Daten aus dem Energieausweis stehen?
Möchte man eine Immobilie verkaufen oder vermieten, so muss – wie bereits erläutert – spätestens bei der Besichtigung ein gültiger Energieausweis vorgelegt werden. Sofern dieser bereits bei einer Immobilienanzeige vorliegt, ist es natürlich von Vorteil, wenn dieser direkt mit angezeigt wird. Auf digitalem Wege ist dies besonders einfach. Grundsätzlich ist es in diesem Fall auch verpflichtet, dass darin enthaltene relevante Informationen aus dem Ausweis erläutert werden.
Das betrifft beispielsweise, um welche Art von Energieausweis es sich handelt (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis), wie hoch der Energieverbrauch in kWh/m²a ist und welche Art der Beheizung im Haus verbaut ist. Auch das Baujahr sowie die Effizienzklasse des Gebäudes oder der Wohnung müssen angegeben werden.
Eine Ausnahme greift dann, wenn eine Immobilienanzeige an einem privaten schwarzen Brett – wie zum Beispiel in einem Supermarkt oder im Büro – veröffentlicht wird. Dann kann auf Informationen aus dem Energieausweis verzichtet werden. Bei der Besichtigung müssen die Interessenten diese Daten allerdings erhalten.
Ist eine für die Ausstellung eines Energieausweises die Begutachtung der Immobilie vor Ort erforderlich?
Behörden oder Personen, die den Energieausweis für eine Immobilie ausstellen, dürfen diese ohne die Zustimmung des Besitzers weder begehen noch besichtigen. Es genügt, wenn der Eigentümer die erforderlichen Informationen sowie Fotos von der Immobilie zur Verfügung stellt. Der Aussteller ist dann in der Pflicht zu untersuchen, ob die genannten Informationen nachvollziehbar sind und der Realität entsprechen.
Denn: Relevant können die Qualität und Form der Informationsübermittlung vor allem dann werden, wenn Kaufinteressenten skeptisch werden und die Richtigkeit der Angaben anzweifeln. Davor schützen kann man sich als Immobilieneigentümer nur, wenn man eine Begehung bzw. Besichtigung genehmigt und der Ausweisaussteller sich die benötigten Informationen vor Ort selbst einholt.
Energieausweis für Hausverkauf: Welche Behörden stellen einen Energieausweis aus?
Generell ist die Zuständigkeit für die Ausstellung von Energieausweisen in den jeweiligen Bundesländern unterschiedlich geregelt. In der Regel übernehmen diese Aufgabe die unteren Bauordnungsämter oder Bauaufsichtsbehörden der Kreise oder Kommunen, in denen sich auch die Immobilien befinden. Verstöße bei der Verwendung oder Ausstellung eines Energieausweises ziehen im schlimmsten Fall ein Bußgeld mit sich, das bis zu 10.000 Euro betragen kann. Als Vermieter oder Verkäufer ist man also auf der sicheren Seite, wenn man sich im Zweifel lieber bei der zuständigen Behörde erkundigt.
Fazit
Wer ein Haus oder eine Wohnung verkaufen möchte, unterliegt in der Regel auch der Pflicht, Kaufinteressenten einen gültigen Energieausweis vorzulegen. Das bringt zwar etwas Aufwand und Bürokratie mit sich, allerdings profitiert jeder Verkäufer davon, wenn er eine gute Energieeffizienz einer Immobilie auch direkt nachweisen kann – dies kann letzten Endes sogar den Verkaufspreis steigern.
